Lorsqu’on recherche un terrain pour faire construire sa maison, plusieurs critères sont généralement pris en compte : l’emplacement, la superficie, l’orientation, l’environnement ou encore les règles d’urbanisme. Mais un autre élément mérite une attention particulière : la viabilisation du terrain.
Un terrain peut être vendu viabilisé ou non viabilisé, et cette différence peut avoir des conséquences sur les démarches à réaliser et sur la préparation de votre projet de construction.
Alors, qu’est-ce qu’un terrain viabilisé ? Quelles sont les différences avec un terrain non viabilisé ? Et que faut-il vérifier avant d’acheter ?
Qu’est-ce qu’un terrain viabilisé ?
Un terrain viabilisé est un terrain qui dispose des raccordements nécessaires aux différents réseaux publics, ou dont les travaux de raccordement ont été réalisés jusqu’en limite de propriété selon la configuration du terrain.
Il peut notamment être raccordé aux réseaux :
- d’eau potable ;
- d’électricité ;
- d’assainissement collectif lorsque celui-ci est disponible ;
- de télécommunication.
La viabilisation concerne donc principalement le raccordement du terrain aux réseaux nécessaires à son utilisation.
Attention toutefois : un terrain viabilisé ne signifie pas nécessairement que votre future maison est déjà raccordée à tous les réseaux. Il faut bien distinguer les réseaux présents à proximité ou en limite de propriété et les raccordements qui seront ensuite réalisés entre ces réseaux et la maison.
Terrain non viabilisé : qu’est-ce que cela signifie ?
À l’inverse, un terrain non viabilisé ne dispose pas encore de l'ensemble des raccordements nécessaires.
Cela ne signifie pas pour autant que le terrain n'est pas constructible.
Un terrain peut parfaitement être constructible tout en étant vendu non viabilisé. Dans ce cas, les raccordements aux différents réseaux devront être anticipés dans le projet de construction.
La première question à se poser est donc :
Les réseaux sont-ils disponibles à proximité du terrain et quelles démarches seront nécessaires pour le raccorder ?
Cette information est essentielle avant de s'engager dans l'achat.
Terrain viabilisé ou non viabilisé : quelles différences ?
La principale différence concerne le niveau de préparation du terrain.
Avec un terrain viabilisé, une partie des démarches et des travaux liés aux réseaux a déjà été réalisée. Le projet peut donc être plus simple à préparer.
Avec un terrain non viabilisé, il faudra davantage anticiper les raccordements et vérifier les conditions techniques permettant de relier la parcelle aux différents réseaux.
Le choix entre les deux dépend donc du terrain, de son emplacement et de votre projet de construction.
Un terrain non viabilisé n'est pas forcément un mauvais choix
Il serait réducteur de considérer qu'un terrain viabilisé est toujours plus intéressant qu'un terrain non viabilisé.
Un terrain non viabilisé peut parfaitement correspondre à un projet de maison individuelle. Il faut simplement intégrer cette caractéristique dès le départ.
L'emplacement des réseaux, la distance entre la parcelle et les différents points de raccordement ainsi que les caractéristiques du terrain sont autant d'éléments à prendre en compte.
C'est pourquoi il est important de ne pas se limiter au prix affiché du terrain lorsque l'on compare plusieurs opportunités.
Que faut-il vérifier avant d'acheter un terrain ?
Avant de signer, il est recommandé de se renseigner précisément sur la situation du terrain.
Il faut notamment vérifier quels réseaux sont disponibles, où ils se trouvent et quelles démarches sont nécessaires pour réaliser les raccordements.
L'assainissement mérite également une attention particulière. Si le terrain n'est pas desservi par un réseau d'assainissement collectif, un dispositif d'assainissement individuel peut être nécessaire, sous réserve des règles applicables au terrain.
Il faut également s'intéresser aux règles d'urbanisme et à la constructibilité de la parcelle.
Les réseaux sont-ils à proximité ?
La distance entre le terrain et les réseaux peut avoir une importance dans la préparation du projet.
Plus les réseaux sont éloignés, plus les travaux nécessaires peuvent être importants. Il est donc préférable d'obtenir ces informations avant de finaliser son projet.
Quel type d'assainissement est prévu ?
Il faut déterminer si le terrain est raccordable à l'assainissement collectif ou si un système individuel doit être envisagé.
Cette information doit être connue suffisamment tôt afin d'intégrer les contraintes éventuelles dans la conception de la maison.
Le terrain est-il réellement constructible ?
Terrain viabilisé ne veut pas dire automatiquement terrain constructible.
La viabilisation et la constructibilité sont deux notions différentes.
Un terrain peut être raccordé aux réseaux sans pour autant permettre la construction de la maison souhaitée. Il est donc indispensable de vérifier les règles d'urbanisme applicables à la parcelle avant de se lancer.
Faut-il privilégier un terrain viabilisé pour construire sa maison ?
Un terrain viabilisé peut apporter davantage de simplicité dans la préparation du projet, notamment lorsque les principaux réseaux sont déjà disponibles en limite de propriété.
Mais un terrain non viabilisé peut également être une opportunité intéressante s'il est bien situé et que les conditions de raccordement sont favorables.
Le plus important est donc de connaître précisément la situation du terrain avant de l'acheter.
Il ne faut pas uniquement comparer deux terrains sur leur prix d'achat. Leur niveau de viabilisation, leur configuration, leur environnement et les travaux nécessaires doivent également être pris en compte dans la réflexion globale.